קצת היסטוריה על חברות הניהול

בעבר לא היו קימות בארץ חברות ניהול, תחזוקה, וכו' למבנים.

המבנים נוהלו על ידי וועדי בתים חלקם בצורה מוצלחת וחלקם פחות, שלוש מגמות הביאו את הצורך בחברות ניהול ואחזקה:

1. הפרטה של הממשלה.

בעבר משרדי הממשלה ניהלו את עצמם בכול הנוגע לאחזקה, ניקיון גינון ועוד.

הקושי של המשרדים להתמודד בעצמם עם הבעיות, להתמקצע ולתת פתרונות מתאימים הביא את משרדי הממשלה להפריט נושאים אילו, התהליך עדיין לא הושלם ותורת הפעלת חברות הניהול עדיין לא שלמה ויש בה צורך בשינויים והתאמות כדי שיתנו מענה הולם.

2. הקמת מבני משרדים ומסחר גדולים.

בנוסף ובמקביל הוקמו מבני משרדים גדולים שחלקם היו בשכירות וחלקם נימכר לדיירים. בהתחלה מבנים אלו ניבנו בתקופה שהרגולציה הייתה מעטה וכן הדרישות למערכות תומכות היו רק עבור הצרכים המיידים של הדיירים.

עם הזמן הדרישות של הדיירים אם כשוכרים ואם כבעלים לגבי נוחות, נראות, יוקרה ועוד הלכו וגדלו וכן דרישות של גופי רגולציה כתוצאה מניסיון כמו תקינה, כיבוי אש, עירייה, חנייה, נגישות ועוד חייבו את המבנים בניהול מקצועי שוועדי בתים לא יכלו לתת וזמנם היה יקר מלהתעסק בכך.

כיום כשבונים מגדל משרדים או מגורים היזם כחבילה אחת עם אישורי הבנייה וכחלק מהסכם המכר או השכירות של הנכס מחויב בדרך כלל להציג חברת ניהול שתנהל את הנכס מהיום הראשון.

ליזמים אין התנגדות הם שמחים בכך שהרי זה עוד מקור הכנסה בשבילם.

או שהם מקימים חברת ניהול בעצמם שמניבה עבורם הכנסה או שהם מתקשרים עם חברת ניהול שהיא גם מפרישה להם בדרך כזו או אחרת הכנסה או הפחתה בהוצאות פתיחת הנכס וכן בהוצאות חובת הבדק של הבית.

במקרים שהיזם משכיר באופן מלא או חלקי את הנכס הוא הופך לבעל שליטה בחברת הניהול ועל פיו יעשו או לא יעשו דברים.

במקרה זה ליזם יש תמריץ להשקיע יותר בטיב הבניין והשבחתו החל משלב הבנייה וגם לאחר מיכן כדי לשמר את ההכנסה מהשכירות ואף להעלות אותה, צריך לשים לב שבחלק מהמקרים השבחת הנכס נעשית בעזרת שימוש בכספי הניהול והתחזוקה שדיירים משלמים, אומנם לפעמים הם מקבלים שרות ותנאים טובים יותר אך הנהנה העיקרי הוא היזם שמשביח את הנכס ויכול לגבות דמי שכירות גבוהים יותר ובכך שכול השטחים והמשרדים בבניין מושכרים.

בדרך כלל במבנים אילו השוכרים או הדיירים מוחתמים על חוזה אחזקה שמוצג להם כחוזה אחיד עבור כול הדיירים ככזה שיש לקדש אותו, הסכם זה הוא בדרך כלל מוטה לטובת היזם ויש מקום לבדוק ולהתמקח.

במבנים בהם היזם מוכר את הנכס ואין לו כוונה לנהל אותו בעצמו עם סיום תקופת הבדק היזם מתנתק מהמבנה ולכן בתהליך הבנייה הוא מנסה לצמצם את ההוצאות ולהעביר כמה שיותר אחריות לחברת הניהול שהוא הביא וגם הסכם זה מוצג כהסכם אחיד לכול הדיירים וכול מה שמעניין את היזם הוא לעבור את תקופת הבדק במינימום הוצאות שלו ולהעביר מקסימום הוצאות לחברות הניהול על חשבון דמי הניהול של הדיירים.

3. הקמת מבני מגורים רב קומתיים.

בשנים האחרונות החלו לקום מגדלי מגורים או מתחמי מגורים יוקרתיים ולא יוקרתיים שבחלקם ישנם גם מתחמי מסחר ובילוי.

מבנים אלו לא יכולים להתנהל ללא חברת ניהול מקצועית שכן המורכבות שלהם הן בגודל האוכלוסייה והן בעירוב סוגי הדיירים מצריך השקעה מסיבית של אמצעי זמן וכסף וגם כאן יש צורך במשא ומתן מול היזם וחברת הניהול שהוא מעמיד "עבורכם" כדי שתקבלו את מה שמגיע לכם תמורת תשלום סביר.

חלק גדול מהנושאים שאותם פרטתי בסעיף הקודם, הקמת מבני משרדים ומסחר גדולים, מתאימים גם לסעיף זה.